仲量联行日前发布的白皮书指出，随着电商行业在中国不断发展，地产市场发生了截然不同的变化。零售地产方面，开发商、运营商乃至零售商担心线上零售额的增长意味着实体店消费额下降。另一方面，物流仓储设施开发商正受益于电商日益增长的仓储需求量。投资者显然也已注意到这一趋势，并积极寻求收购收益率较高的物流仓储设施的机会。但仲量联行认为，尽管一些细分市场存在风险，但零售业参与者仍可以与时俱进、适应环境从而获得新机遇。

　　在发达国家，电子商务的崛起早已证明其对实体零售业的强烈冲击。线上、线下的竞争曾一度成为家电零售巨头面临的普遍问题。近几年，随着智能手机的广泛应用，这一问题已逐渐蔓延到其他零售业态。

　　与发达国家相比，中国的零售市场还远未发展成熟。虽然人均年收入和零售额增速迅猛，但中国实体零售店覆盖网络尚未完善，许多不发达城市仍没有现代化的购物中心，也鲜有国内知名零售品牌入驻。一些观察人士认为，当今中国电子商务对实体店的冲击会比对发达国家的冲击更为显著。仲量联行的研究报告认为，这些观点夸大了电子商务的威胁，同时也低估了不同类型实体店的抵抗力。

　　电子商务将不可避免地拓宽中国零售业的细分市场，但同时以逛街为休闲活动的传统仍广泛扎根于中国。国内电影产业就是一个成功案例。作为对策，电影院把自身定位为逃避现实的娱乐目的地，观众付费观看电影助推中国电影在去年成为全球第二大票房市场。同理，国内消费者也将继续选择在购物中心消费，但前提是这些场所能够提供是适当的、有针对性的购物体验。

　　简单便捷的网购虽不会使实体零售业消亡，但某些零售业态将失去竞争力，其中风险最大的要数那些低价且高度分散无品牌的大众服饰。这些商品与主导中国必需品市场的低端购物中心所销售的商品雷同，这意味着典型的低端散售性购物中心将最先受到冲击，面临大量租户被市场竞争所淘汰。

　　另一方面，整栋持有型购物中心的运营者可以采用自上而下的策略来适应大环境。综合考虑主题、定位、市场推广和技术因素，购物中心运营者能够为消费者提供不同的购物体验，这种体验是网上无法获取的。事实上，一个特色鲜明的品牌或主题对于帮助一个购物中心脱颖而出的作用正在日益凸显。随着消费者忠诚度的提高，预计这样的趋势未来将会在二三线城市不断扩大。实体购物在中国仍将继续扮演重要的社会活动，对于商业地产来说，增强购物中心的团体聚会功能，将有利吸引大量客流。

　　零售地产前景依旧看好，电子商务的崛起将进一步放大了购物中心物业品质和物业运营的重要性。未来，购物中心仅追求建造质量已远远不够，更多本土开发商正在建造国际一流的购物中心。